Réglementation des meublés touristiques à l’Isle sur la Sorgue : quelles conséquences sur le marché immobilier ?

Par Beryl – L’Isloise de l’immo

Depuis 2024, l’Isle sur la Sorgue a franchi un cap important dans la régulation de son marché immobilier. La municipalité a mis en place un encadrement strict des meublés de tourisme, une mesure qui fait encore débat mais dont les effets commencent à se faire sentir sur le marché.

Si vous possédez un meublé touristique, si vous envisagez d’en vendre un, ou au contraire si vous cherchez à investir dans l’immobilier à l’Isle sur la Sorgue, comprendre cette nouvelle donne est essentiel. Car cette réglementation n’est pas qu’une contrainte administrative : elle redessine progressivement le paysage immobilier de notre ville.

Ce qui a changé en 2024 : un encadrement désormais strict

Le contexte : une ville sous tension

L’Isle sur la Sorgue a longtemps bénéficié d’une attractivité touristique exceptionnelle. Nos antiquaires, notre marché dominical, le charme de nos bords de Sorgue… autant d’atouts qui ont naturellement attiré les investisseurs dans la location saisonnière.

Le problème ? Cette explosion des meublés touristiques a créé un déséquilibre. Des logements qui auraient pu accueillir des résidents permanents se sont transformés en locations de courte durée. Le centre-ville a risqué de se vider de ses habitants à l’année. Les prix de l’immobilier et des loyers ont grimpé, rendant l’accès au logement de plus en plus difficile pour les Islois.

En août 2023, l’Isle sur la Sorgue a été classée en zone « tendue » par décret, reconnaissant officiellement ce déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Les nouvelles règles : deux obligations majeures

Depuis 2024, tout propriétaire qui loue son bien en meublé touristique à l’Isle sur la Sorgue doit respecter deux obligations :

1. Obtenir un numéro d’enregistrement unique

Tous les meublés touristiques doivent désormais être enregistrés sur la plateforme declaloc.fr. Ce numéro à 13 caractères (commençant par 84054) doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces de location, quel que soit le support (Airbnb, Abritel, sites personnels…).

Cette mesure permet à la Ville de cartographier précisément l’offre de meublés touristiques sur son territoire.

2. Demander une autorisation de changement d’usage

Voici la mesure qui change vraiment la donne : louer un logement en meublé touristique constitue un changement d’usage qui nécessite une autorisation préalable de la mairie.

Sont concernés :

Tous les propriétaires de résidences secondaires louées en saisonnier
Les propriétaires d’investissements locatifs dédiés à la location courte durée
Les propriétaires de résidence principale qui louent plus de 120 jours par an

Seule exception : si vous louez votre résidence principale moins de 120 jours par an, vous n’avez besoin que du numéro d’enregistrement, pas du changement d’usage.

Le quota qui change tout : 215 autorisations maximum en centre-ville

La mesure la plus structurante de cette réglementation, c’est l’instauration d’un quota d’autorisations en zone intra-Sorgue (le centre-ville historique).

Ce quota est fixé à 215 autorisations temporaires par an. Une fois ce plafond atteint, toute nouvelle demande est placée en liste d’attente et se voit opposer un arrêté de refus.

Concrètement, cela signifie que le nombre de meublés touristiques en centre-ville est désormais plafonné. Il ne peut plus augmenter au-delà de ce seuil.

Des autorisations temporaires, incessibles et limitées

Les autorisations de changement d’usage sont accordées pour une durée de 4 ans renouvelable. Elles sont :

Personnelles : attachées au propriétaire, pas au bien
Incessibles : elles ne se transmettent pas lors d’une vente
Limitées : maximum 3 autorisations par propriétaire (personne physique ou morale)

De plus, depuis janvier 2025, un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E est obligatoire pour obtenir l’autorisation (et entre A et D à partir de 2034).

Pourquoi cette réglementation est une bonne chose pour la ville

Voici mon avis : cette réglementation était nécessaire.

Préserver la vie locale toute l’année

L’Isle sur la Sorgue n’est pas qu’une destination touristique. C’est avant tout une ville où vivent près de 20 000 habitants, où des enfants vont à l’école, où des commerces servent une clientèle locale quotidienne.

Un centre-ville transformé en parc d’attractions saisonnières perd son âme. Les commerces de proximité disparaissent au profit d’établissements uniquement tournés vers le tourisme. Les écoles se vident. L’ambiance authentique qui fait justement le charme de notre ville s’évapore.

La réglementation permet de maintenir un équilibre : oui au tourisme qui enrichit notre territoire, mais pas au point de faire fuir les résidents permanents qui en sont le socle.

Lutter contre la pénurie de logements

Le classement en zone tendue n’est pas tombé du ciel. Les Islois font face à de vraies difficultés pour se loger :

Pénurie de logements disponibles à la location longue durée
Prix des loyers parmi les plus élevés du Vaucluse
Jeunes actifs contraints de s’éloigner vers les communes voisines
Difficultés pour les saisonniers à trouver un hébergement

Chaque appartement transformé en meublé Airbnb, c’est un logement en moins pour un Islois. La réglementation inverse cette tendance en limitant les nouvelles transformations et en incitant certains propriétaires à revenir vers la location longue durée.

Un compromis intelligent

Ce que j’apprécie dans cette réglementation, c’est qu’elle ne bloque pas tout. Elle régule sans interdire :

Les résidents principaux peuvent toujours louer leur logement occasionnellement (moins de 120 jours/an)
215 meublés touristiques restent autorisés en centre-ville
Les autorisations existent hors du centre-ville
Les démarches sont centralisées et relativement simples

Ce n’est pas une guerre contre le tourisme ou contre les propriétaires. C’est un rééquilibrage nécessaire pour que l’Isle sur la Sorgue reste une vraie ville vivante, tout au long de l’année.

L’impact sur le marché immobilier : ce qui est en train de changer

Des biens qui reviennent sur le marché de la vente

Premier effet observable : certains propriétaires de meublés touristiques décident de vendre.

Les raisons sont multiples :

Impossibilité d’obtenir l’autorisation de changement d’usage (quota atteint)
Refus de se conformer aux nouvelles obligations administratives
Rentabilité devenue insuffisante avec les contraintes (DPE, durée limitée à 4 ans…)
Anticipation d’un durcissement futur de la réglementation

Pour le marché immobilier, cela signifie une augmentation progressive de l’offre, particulièrement en centre-ville. Des petits appartements qui n’étaient plus disponibles à la vente depuis des années reviennent sur le marché.

Un retour vers la location longue durée

Tous les propriétaires ne vendent pas. Certains basculent leur bien de la location saisonnière vers la location à l’année.

Ce basculement s’explique par :

Le refus d’autorisation de changement d’usage
Un calcul économique : mieux vaut un loyer stable à l’année que rien
La simplicité de gestion (pas de rotation permanente de locataires)

Pour le marché locatif, c’est une bouffée d’air. Des logements qui manquaient cruellement se libèrent. Les prix de la location pourraient, à terme, se stabiliser voire diminuer légèrement.

Une baisse potentielle des prix d’achat en centre-ville

Voici un effet moins évident mais réel : l’impossibilité de louer en meublé touristique impacte la valeur d’un bien en centre-ville.

Jusqu’en 2024, un appartement bien placé pouvait se valoriser sur sa capacité à générer des revenus locatifs saisonniers élevés. Un studio de 30m² place de la Liberté pouvait rapporter 800-1000€/semaine en haute saison, justifiant un prix d’achat élevé.

Aujourd’hui, si le quota est atteint, ce même studio ne peut plus être loué en saisonnier. Sa valorisation repose uniquement sur la location longue durée (bien moins rentable) ou sur l’occupation personnelle.

Résultat : certains biens en centre-ville pourraient voir leur prix légèrement ajusté à la baisse, surtout les petites surfaces qui n’intéressent que les investisseurs locatifs.

De nouvelles opportunités pour les résidents principaux

À l’inverse, cette réglementation crée des opportunités pour ceux qui cherchent à habiter réellement à l’Isle sur la Sorgue :

Des biens qui reviennent sur le marché
Des prix potentiellement plus accessibles (fin de la surenchère des investisseurs Airbnb)
Moins de concurrence face aux acheteurs-investisseurs étrangers
Un centre-ville qui redevient vivable à l’année

Pour les jeunes couples, les familles, les actifs locaux, c’est une vraie chance de s’installer dans le cœur historique.

Ce que cela change si vous êtes propriétaire d’un meublé touristique

Scénario 1 : Vous êtes déjà en conformité

Si vous avez obtenu votre autorisation de changement d’usage et votre numéro d’enregistrement, vous pouvez continuer à exploiter votre meublé touristique pendant 4 ans.

À l’issue de cette période, vous devrez demander un renouvellement. Rien ne garantit qu’il sera accordé automatiquement, notamment si la municipalité décide de réduire encore le quota.

Mon conseil : anticipez. Ne considérez pas cette autorisation comme acquise indéfiniment. Réfléchissez dès maintenant à votre plan B : vente, location longue durée, occupation personnelle ?

Scénario 2 : Vous n’avez pas encore fait les démarches

Si vous louez actuellement un meublé touristique sans autorisation, vous êtes en infraction. Les sanctions peuvent être lourdes : jusqu’à 100 000€ d’amende civile.

Régularisez votre situation rapidement :

Obtenez votre numéro d’enregistrement sur declaloc.fr
Dans les 6 semaines, déposez une demande de changement d’usage
Attendez l’instruction de votre dossier (2 mois maximum)

Attention : si le quota est atteint en centre-ville, vous recevrez un refus et serez placé en liste d’attente. Dans ce cas, vous devrez soit arrêter la location saisonnière, soit vendre.

Scénario 3 : Votre demande a été refusée (quota atteint)

Si vous êtes en liste d’attente suite à un refus pour quota atteint, vous avez trois options :

Option A : Vendre

C’est le choix de nombreux propriétaires. Votre bien conserve de la valeur, même sans possibilité de location saisonnière. Un acheteur en résidence principale pourra très bien s’y projeter.

Mon conseil professionnel : ne bradez pas. Votre bien a toujours ses atouts intrinsèques (emplacement, charme, prestations). Faites-le estimer correctement et vendez au juste prix.

Option B : Basculer en location longue durée

Moins rentable que la location saisonnière, certes, mais :

Vous générez un revenu stable et garanti
La gestion est infiniment plus simple
Vous contribuez à la vie locale (et ça compte)
Vous conservez votre bien en patrimoine

Option C : Occupation personnelle

Si ce bien était un investissement pur, l’occupation personnelle n’a peut-être pas de sens. Mais si vous avez un attachement à l’Isle sur la Sorgue, pourquoi ne pas en faire une résidence secondaire réelle, pour votre usage et celui de votre famille ?

Scénario 4 : Vous louez votre résidence principale moins de 120 jours/an

Vous êtes dans la situation la plus confortable. Aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire.

Vous devez simplement obtenir votre numéro d’enregistrement et continuer à déclarer vos revenus locatifs.

Attention toutefois : ne dépassez jamais les 120 jours, sinon vous basculerez dans l’obligation du changement d’usage.

Ce que cela change si vous cherchez à acheter

Une opportunité d’acquérir en centre-ville

Pour les acheteurs qui cherchent une résidence principale, c’est le bon moment.

Le retour de biens sur le marché et la baisse de la pression des investisseurs Airbnb créent des opportunités. Vous pouvez désormais :

Trouver des appartements qui n’étaient plus disponibles
Négocier des prix plus serrés
Acheter sans subir la concurrence d’investisseurs étrangers prêts à surpayer

Si vous rêviez de vivre en centre-ville, commencez à chercher activement.

Investir dans l’immobilier locatif classique

Les investisseurs peuvent toujours acheter à l’Isle sur la Sorgue, mais la stratégie change.

Exit le business model « j’achète un studio et je le loue 150€/nuit sur Airbnb ». Place à l’investissement locatif traditionnel :

Location à l’année d’un appartement familial
Constitution d’un patrimoine à long terme
Rendement plus faible mais plus stable

Les biens qui ont du sens en locatif classique : des T2-T3 bien situés, accessibles à pied du centre, avec stationnement. Pas les studios sur-valorisés uniquement rentables en saisonnier.

Attention aux biens présentés avec « potentiel Airbnb »

Si un vendeur ou un agent vous vante le « potentiel locatif saisonnier exceptionnel » d’un bien en centre-ville, soyez très prudent.

Vérifiez :

Le bien dispose-t-il d’une autorisation de changement d’usage transférable ? (Non, elles sont personnelles)
Le quota est-il atteint en centre-ville ? (Probablement oui)
Pourrez-vous obtenir une nouvelle autorisation ? (Incertain)

Ne payez pas un prix d’achat basé sur une rentabilité Airbnb que vous ne pourrez peut-être jamais atteindre.

L’évolution à venir : vers un durcissement ?

La réglementation actuelle n’est probablement pas le point final.

Une tendance nationale au durcissement

Partout en France, les villes touristiques renforcent l’encadrement des meublés touristiques. Paris, Bordeaux, Lyon, Nice… toutes ont mis en place des quotas et des restrictions.

L’Isle sur la Sorgue pourrait suivre cette tendance :

Réduction du quota actuel
Critères d’attribution plus stricts
Durée d’autorisation réduite
Contrôles renforcés et sanctions plus lourdes

Mon anticipation pour les 2-3 prochaines années

Je pense que le marché immobilier de l’Isle sur la Sorgue va progressivement se rééquilibrer :

Diminution du nombre de meublés touristiques (par non-renouvellement des autorisations)
Retour de logements en location longue durée
Stabilisation voire légère baisse des prix de l’immobilier en centre-ville (fin de la bulle Airbnb)
Augmentation de la part de résidents principaux en hypercentre
Maintien de l’attractivité touristique mais avec moins d’hébergements privatifs et plus d’hôtels

Mes conseils selon votre situation

Vous êtes propriétaire d’un meublé touristique :

Soyez en conformité absolue. Les contrôles vont se renforcer et les sanctions sont très lourdes.

Anticipez le renouvellement. Votre autorisation expire dans 4 ans. Préparez dès maintenant votre plan B.

Envisagez sereinement toutes les options. Vendre n’est pas un échec, c’est peut-être la décision la plus rationnelle économiquement.

Vous souhaitez vendre votre meublé touristique :

Ne sous-estimez pas votre bien. Même sans autorisation Airbnb, il a de la valeur pour des résidents principaux.

Ciblez les bons acheteurs. Familles, couples, actifs locaux… pas les investisseurs étrangers cherchant du rendement Airbnb.

Accompagnez-vous d’un professionnel local qui connaît les spécificités de la réglementation et peut expliquer la situation aux acheteurs potentiels.

Vous cherchez à acheter une résidence principale :

C’est le moment. L’offre augmente, la concurrence des investisseurs diminue.

Vérifiez la situation du bien vis-à-vis de la réglementation. S’il était loué en saisonnier, assurez-vous qu’il n’y a pas de contentieux en cours.

Projetez-vous sur le long terme. Le centre-ville va redevenir un vrai quartier résidentiel, c’est une excellente chose pour votre qualité de vie.

Vous cherchez à investir :

Oubliez le modèle Airbnb en centre-ville. Ce n’est plus viable sauf si vous avez déjà une autorisation.

Privilégiez la location longue durée classique. Moins sexy, mais plus stable et tout aussi patrimonial.

Regardez aussi hors centre-ville. Les quartiers résidentiels offrent de belles opportunités en locatif traditionnel.

Une réglementation au service d’un projet de ville

Cette réglementation n’est pas qu’une contrainte administrative. C’est un choix politique assumé : faire de l’Isle sur la Sorgue une vraie ville, pas un parc d’attractions.

Je soutiens ce choix. Parce qu’après douze ans ici, je mesure la valeur d’une ville qui vit toute l’année. Où les commerçants vous connaissent. Où les terrasses des cafés accueillent autant les locaux que les touristes.

Le tourisme est une richesse pour notre territoire, mais il ne doit pas en être la seule raison d’être.

Cette réglementation nous ramène vers cet équilibre. Elle crée des contraintes, oui. Elle complique certains projets, c’est vrai. Mais elle protège l’essentiel : l’âme de notre ville.

Pour le marché immobilier, les conséquences sont tangibles et globalement positives :

Plus d’offres pour les résidents
Des prix qui se stabilisent
Un centre-ville qui revit
De vraies opportunités pour s’installer

Si vous avez un projet immobilier à l’Isle sur la Sorgue, qu’il s’agisse de vendre ou d’acheter, ces évolutions réglementaires doivent faire partie de votre réflexion. Elles redessinent le marché, créent des risques pour certains, des opportunités pour d’autres.

Questions fréquentes sur la réglementation des meublés touristiques

Je loue mon appartement sur Airbnb sans autorisation, quels sont les risques ?

Vous êtes en infraction avec une amende civile pouvant atteindre 100 000€. Régularisez votre situation immédiatement en obtenant votre numéro d’enregistrement sur declaloc.fr et en demandant l’autorisation de changement d’usage. Si le quota est atteint, vous devrez cesser la location saisonnière.

Mon bien en centre-ville ne peut plus être loué en saisonnier, va-t-il perdre de la valeur ?

Pas nécessairement. S’il perd de l’attrait pour les investisseurs Airbnb, il en gagne pour les résidents principaux. Le prix peut s’ajuster légèrement, mais un bien bien situé en centre-ville conserve une vraie valeur.

Puis-je acheter un bien avec l’autorisation Airbnb du vendeur ?

Non. Les autorisations de changement d’usage sont personnelles et incessibles. Si vous achetez un meublé touristique, vous devrez refaire une demande d’autorisation à votre nom, avec le risque qu’elle soit refusée si le quota est atteint.

Le quota de 215 autorisations en centre-ville va-t-il augmenter ?

C’est très peu probable. La tendance nationale et locale est plutôt au maintien voire à la réduction des quotas pour continuer à libérer des logements pour les résidents.

Combien coûtent les démarches de mise en conformité ?

L’obtention du numéro d’enregistrement et la demande de changement d’usage sont gratuites. Vous devrez cependant fournir plusieurs diagnostics (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz…) qui ont un coût (comptez 300-600€ selon le bien).

Que se passe-t-il quand mon autorisation expire au bout de 4 ans ?

Vous devez demander un renouvellement. Rien ne garantit qu’il sera accordé automatiquement, surtout si la municipalité décide de durcir la réglementation d’ici là. Préparez un plan B dès maintenant.

Vous possédez un meublé touristique et vous interrogez sur votre stratégie ? Vous cherchez à acheter à l’Isle sur la Sorgue et voulez comprendre l’impact de cette réglementation ? En tant que conseillère immobilier isloise, je connais parfaitement ces enjeux et peux vous accompagner dans votre réflexion. Contactez-moi pour en discuter.